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我因為還單身,未來的生活形態說不準,如果要面對未來各式各樣的變動,我覺得保持資產的彈性很重要,所以一直以來對房地產的興趣並不大。而且美國公寓的管理費很高,繳出去的數額跟目前租金相比,有時不見得划算。

身邊的華人朋友紛紛在2010-11年買了2房一廳的房子,對已經成家或感情穩定的伴侶來說,這兩年真的是進場的好時機。三月初讀到經濟學人的房地產特刊,我也心血來潮的用我家附近(Park slope)的房價做了一番查詢,來驗證租房好還是買房好。美國是很重制度的國家,一切數據都有條理依循,還有一大堆網站提供試算表。想不到這麼縝密規化的國家,也還是因為政策執行不當,爆發了空前的金融危機。 (p.s. 現在的危機,規模都很空前哪,連日本的地震都是史上最強震.... ( ╯△╰|||)

[圖說] 我該買還是要租呢?紐約時報也有試算表,我用的是Yahoo地產的公式表,覺得他們的細節條列比較清楚。這裡我用25%現金,75%貸款,分20年期來攤還。

Should I rent or buy a home?.png

有些數據不知道該抓多少(比方美國的房屋稅和保險),就用Buying a house on current income網站估算「購買假設」的後四項。要注意的他們單位是按月算,要x12再填進這個表格。房價查詢後面會提。


How much house can you afford?.png      

照這樣一算,買600sq. ft的1房一廳自住+投資,比自己租180 sq. ft.Studio套房每個月要多負擔$1908美元。即使每sq. ft的單價是Studio套房5.25比1房一廳3.8更貴,但買房對我的收入水準來說,並非目前適當的投資。

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[圖說] 至於買房標的的價位,我因為不熟悉房地產,搜尋一番後決定用Zillow.com做房價參考標準。這個網站設計很好用,可以用各式各樣的設定查訊成交價,於是我以600sq. ft為基準,找出我家附近10 block內的一房一廳公寓成交價。

(平常上班不覺得,但這種時候就感覺研究所訓練在這種時候很好用,好歹我很會找工具來解答我想知道的問題。)

 

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[圖說] Zillow還可以顯示數張屋內圖片,選定標的後點進去看屋況,朝向,成交日,貸款額度,以及Zillow自己的估價。

 

如前所述,我現在住的地方很小,租金纔會便宜。但是真的要買自用住宅的話,600sq. ft等級以上的我才會想買。麥可說,他們律師事務所的老闆很多還是租(豪華)房子,因為他們眼光非常高,會讓他們想出手買的房子也都貴翻天,不如租豪宅合算。

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結論是:我該租還是該買呢?所有試算表都告訴我:以我目前的租金和單身狀況來說,以二十年為期,繼續租比買更合算,而且省很大。在生活形態沒有更進一步發展前,我就別把自己跟房貸綁死了吧~。

 

 $325,818 (in today's dollars) .png

 

 

 

當然,20年後把房子賣出的價格,或許淨賺是$325,818的數倍以上。但我實在找不到網站上的試算公式,這麼久以後的房價估算誰說得準?更重要的原因是房價漲幅沒有公式可循。除非有現金可以買房子,不然望著現在的「進場時機」也只能用眼前的狀況來討論,最後得出:「啊~好吧算了」的結論。

 

[圖片來源]美國房價的歷史圖表,原圖發表在2006年的紐約時報上。本更新圖來自於 Updating the Case Shiller 100 Chart & ForecastBy Barry Ritholtz - July 28th, 2010

 

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[圖說]根據美國二月新屋銷售創新低的新聞繪製的圖表。原圖來自Calculated Risk,由The Big Picture劃重點。紐約因為一直有需求,應該沒有全國平均的狀況這麼糟。

中央社 (2011-03-23): ... 今天的數據顯示,2月新屋平均成交價從去年同期的22萬1900美元跌至20萬2100美元,改寫2003年12月創下19萬6000美元以來新低。  成交價達50萬美元以上的新屋比例在2月滑落,追平2009年1月,並列史上最低。(譯者:中央社尹俊傑) 

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