元氣鬱金香

（按）不用在美國報稅，也不住紐約的人，這篇應該會很無聊吧？？

美國每年的4月15前要申報所得稅。幾年來我都用網路軟體報，2月初就把稅做完送出去。

這次因為農曆年回台灣，開始報稅的時間比較晚，而且去年轉換新工作有大筆費用（包括H1B, 綠卡的律師費）可能高過2%標準扣除額。還加上前僱主和現任顧主算年終薪水總結的算法都不一樣; 我不斷查資料看說明，遲疑很久，不確定我能不能把稅報對。

昨晚很煩惱的登入TaxAct第三次，還是沒把握做對，乾脆花兩小時仔細整理過去一年的花費紀錄（幾乎都在信用卡明細理中），把開銷分門別類，列舉我覺得可以抵扣的項目總和，備齊相關文件，今天鐵了心，花來回兩小時的時間跑Flushing中國城找朋友介紹的會計師幫我報稅。(p.s. 在稅季期間，那邊的會計師連星期天都上班，10am-4pm). 

會計師一看，果然現任顧主沒有把medicare/ social security 5.65%的稅從我薪水裡扣除，要我儘快通知他們做更正。雖然不影響目前報稅，但日後補繳時要用當時的稅率，比方明年度就會變成7.65%. 至於我換工作的簽證+高昂律師費已經可以做itemized deduction. 她幫我仔細看這些工作相關開銷，跟我說哪些可以報，哪些最好不要，以免碰上查稅會很麻煩。

我三個晚上搞不定的東西，有會計師幫我review所有明細資料，45分鐘內就全部做完送出去了！心頭如釋重負。   \(′□‵ \)

我還請教她初次買房怎樣節稅，她說在美國，房事是很複雜的事，沒有哪一種選擇優過另一種。Co-op比condo便宜，但Condo 稅率高可抵稅。租人或自住也沒有哪個比較好，自住就不能報管理和折舊費用，但相對來說，折舊以30年為期再賣出，會導致增值稅大增。她有很多客戶後來把房子賣了，因為在修繕費極高，法令多如牛毛的美國當收租房東，實在不是好做的生意。甚至連地價稅都可以從4千漲到6-7千，你很難估算租比較划算，還是買比較划算。她覺得我單身一個人，保持生活的彈性比較重要。

其實買房和節稅的事，這篇美國的生活費 by 浮雲遊子的部落格 寫得很詳細：

...在美國買房子, 一定要買在好學區,  才有保值的作用
不過美國所謂好區的地稅是非常的貴

2009年全鎮重新評估公告價格, 社區的房子多被鎮估價為37萬左右
整體來說, 大家房價還是比以前高, 所以鎮公所調降稅率從4% 為2%
雖然稅率降, 但我一年變成要繳$7400的地稅
健保跟薪水是造成地稅漲了一倍的主要原因

....或許大家會說,  房價貴就不要買房子,  用租的就好
但實際上租房子不代表能省多少錢, 且看以下的分析

一般來說, 房租通常是房價付完20%頭期款後的額度
然後以30年貸款計算每個月的付款加上管理費
房租通常包括地稅跟管理費
但房客還要自付 瓦斯 水電 等
既然房價漲了, 房租當然也是跟著漲

...租金是不能抵稅,  但是房屋貸款利息卻是可以抵聯邦稅
所以租沒有比買更划算

還找到另一篇很詳細的經驗談，美國中文線上論壇 - 紐約買房記，跟我身邊朋友的經驗聽起來差不多：

＿＿＿＿＿引用分隔線＿＿＿＿＿＿

剛剛在森林小丘買了一個合作公寓(coop)，應朋友之約把買房的經驗教訓寫下來，發到美國中文線上上(www.tycool.com), 完全是個人的一管之見，僅供大家參考。

1，買房還是租房？

要生活就要有房子住。房子可以買，也可以租。不管哪一種辦法，都有利有弊，在紐約也都不便宜。租房的好處，一是靈活... 如果買房以後以後每個月交的維持費和還貸款的錢等於租住同樣房子的錢的話（買coop基本可以做到），只要交20%的首付款，以後每個月（與租房相比）不需要多拿出錢，30年以後房子就100%是自己的了。在不考慮增值的情況下，等於是現在投資$20，30年以後得到$100，平均年收益率5.5%。（後略）


2，在哪買房？**相關資源**
http://gis.nyc.gov/doitt/mp/Portal.do，紐約市政府網上地圖，提供豐富而詳細的社區資料。資料可以具體到每一個門牌號。

學校情況:
New York City's Best Public Elementary Schools: A Parents' Guide, （ISBN: 0807742554）
New York City's Best Public Middle Schools: A Parent's Guide, (ISBN: 0807745022)
New York City's Best Public High Schools: A Parents' Guide, (ISBN: 0807743348)比較詳細地介紹了紐約各學區以及各學區中比較好的學校的情況

http://www.nycenet.edu 紐約市教育局網站,有各學校的詳細資料和school zone的邊界.
http://www.nyc.gov/html/nypd/html/pct/cspdf.html紐約市警察局網站,有各個警局治安狀況的統計資料


3，買什麼類型的房子？

紐約的房子，按建築形式，可以分為（independent）house, town house, 和apartment building；按產權和管理形式，可以分為自有房，coop，和condo。coop和condo可以是town house或apartment building。自有房可以是house或town house。一般說的某某人買了一個house多半是指自有房，不一定專指independent house。從產權角度講，house是最簡單清楚的。如果你買了一個house，你就擁有了那一片土地，土地上的建築（房子），以及其他附屬物的產權，並且承擔相應責任。你可以任意改建房屋（只要不違反法律），自由出售或出租全部或部分房屋。但花園草坪要自己打掃，房子有了問題要自己修理，冬天供暖要自己解決。當然你可以雇人來幹，但價錢恐怕不低。另外，如果草坪過於淩亂，你的鄰居們還會來提醒你。coop的全稱是corporate，是一座公寓樓中全部單元的所有者組成的一個股份公司。買coop中的一個單元（unit），實際是購買了這個單元所對應的股份，然後與coop簽訂一個長期租賃這個單元的租約。租約有效期很長（我們的租約是30年），到期續約。在以後出售或出租購買的單元時，房主（嚴格地講是股東）要受到coop的董事會（也就是經常提到的board）的很多限制。一般是房主自住一年以後才可以出租或出售，board一般還要面試租戶或買主，並且有權否決。從預約面試到board做出決定一般要三個月的時間。當然這個過程可以防止“不受歡迎的人”住進公寓，對不打算出售或出租房子的住戶是一種保護。出售coop時的另一個問題是賣家要交1%的flip tax。使coop產權問題更加複雜的是coop本身可能有貸款需要從維持費中償還。如果有住戶拖欠維持費造成coop不能按時還款，coop可能因此而破產，房主作為股東所擁有的資產也隨之消失，從而增加了房主的風險。這也是board嚴格審查買家條件的一個原因。condo介於house和coop之間。購買condo象買house一樣是在購買實際的自己獨立的產權，同時住在condo裏也是交維持費雇人管理維護。從歷史上講，coop是從完全出租的公寓轉制而成的。紐約最初的公寓樓都是出租的。為了保護房客的利益，政府對很多公寓樓進行租金控制（rent control）。到了七八十年代，租金上漲趕不上物價上漲，公寓樓的房東經營不下去，於是將出租的公寓樓轉製成coop出售。轉制時老住戶有權優先購買其所租住的單元。沒有買房的房客仍然可以繼續租住，其所租住地單元由sponsor購買。sponsor所持有的單元在出售時有一項特權，就是不受board的約束，沒有board面試的程式，從而使交易過程比較快捷。我們買的單元就是sponsor賣的，沒有經過面試過程，無法提供這方面的建議。

一般來說，在同一地區，house的價格高於condo，condo的價格高於coop。但考慮到一方面house的面積一般比condo和coop大，而且house一般有草坪和車庫，另一方面coop除了買單元本身所借的貸款外還要相應承擔整個公寓的貸款（我們所買的單元所承擔的公寓的貸款相當於買價的25%），筆者個人認為三種房子的實際價格差別不是很大。維持費的情況則正相反，coop高於condo，condo高於house，但實際差別不一定很大。coop的維持費包括地產稅而condo的地產稅要自己交。coop和condo的維持費包括取暖和冷熱水，以及建築物的維修費用，house則需自己另外支付。所以筆者認為這三種房子的實際價格和維持費用差別不是很大，買哪一種取決於各人的偏好和支付首付款（down payment）的能力。筆者購買coop的主要原因是首付款的限制。

4，買什麼價格的房子？

這個問題的答案取決兩方面的情況,你需要什麼樣的房子和你的資金情況.買什麼樣的房子除了考慮位置和類型外,還要考慮面積,樓層,戶型,小環境等等問題,完全取決於各人偏好,不準備多談.資金情況要考慮現在有多少可動用的資金（儲蓄）和買房後每月可以拿多少出來支付維持費和還貸款.下面分別說明.

買房時的資金需求包括首付款（down payment），closing cost，和裝修房屋的費用。首付款一般要求是房價的20%。如果首付款低於20%，貸款銀行一般要求貸款人購買保險（mortgage insurance），同時會要求較高的貸款利息。銀行對某些職業，例如醫生，在首付方面的要求比較低。

Closing cost包括很多內容，購買coop, condo, 和house的closing cost內容不同，各家貸款銀行或貸款代理的closing cost差別很大，值得費些功夫shop around.我們的closing cost最終是$2000，但有的貸款代理可能要$4000以上。Closing cost的具體內容後面會詳細介紹。

買房後的裝修費用差別很大。如果要買的房子是剛剛裝修好的（renovated），則買房後只要打掃一下衛生就可以遷入，幾乎沒有裝修費用。如果要買的房子狀況很差，裝修費用就可能很高。最基本的裝修，廚房衛生間連工帶料各$2300~$3000，木地板$1~2/平方尺左右，漆墻大致$500以內，合計$5000~6000。如果要買傢具，要至少另外準備$5000。

把手頭一次可以動用的錢扣除closing cost和裝修、傢俱的錢，就是可以支付首付款的錢。再乘以5，就基本上是你可以買的房子的價格。貸款銀行在審查貸款資格時不會考慮裝修和買傢俱的錢，但會考慮closing cost，以保證close。但如果高高興興買了房子卻因為不能裝修而別彆扭扭地住進去，心裏一定不會很高興。

貸款買coop後，每個月要還貸款和支付維持費。每月還款額取決於貸款額，貸款種類和利率（選擇時需要考慮的因素後面詳談）。維持費大致是$400以上，500~600比較正常，800以上的屬於比較豪華的，一般有24小時門衛和健身設施。根據每個月的收入以及還款額和維持費大致可以確定可以購買的房子的價格。最終可以承受的房價應該是按儲蓄估算可以承受的房價和按收入估算可以承受的房價中較低的一個。

5．買房的準備工作

在到市場上找房子之前還應該做一些準備工作。首先是收集個人的相關文件，包括身份證明（綠卡，護照，簽證，工卡，駕照），最近三個月的工資單（pay stab），最近三個月的銀行帳單，最近兩年的報稅表（W2），股票、退休賬戶的賬單。最好多準備及份複印件，這樣可以隨時給出去。其次是找到一個貸款銀行或貸款經紀人，一方面諮詢一下有關貸款的問題，並且詢問與按揭有關的費用，以便以後實際貸款時進行比較。另一方面要一份pre-approval letter 或pre-qualification ，說明銀行願意給你提供貸款，這樣在與賣家討價還價時可以處於比較有利的地位。到實際借錢時完全可以找其他銀行或按揭經紀人。

6．你會與哪些人打交道

買房是一件很複雜的事。在買房過程中你會與很多人或機構打交道。

1） 賣家。買房當然要有賣家。如果賣家自己賣房，你就要和賣家直接打交道；如果賣家有賣方經紀人（seller’s broker），你很可能從頭到尾沒有和賣家直接打過交道。一般而言，在賣家有賣方經紀人的情況下，買賣雙方是通過經紀人打交道的。

2） 賣方經紀人。賣方經紀人是為賣家工作的，由賣家按成交價的一定百分比支付佣金，一般是4~6%，所以至少在房價問題上，賣方經紀人的利益是與賣家一致，而與買家相對立的。

3） 買方經紀人（buyer’s broker）。買方經紀人名義上是為買家工作，但實際上是從賣家經紀人那裏分佣金，所以買方經紀人的利益並不是與買家一致的，這一點需要特別注意。買房時可以找一個或幾個買方經紀人。一般不需特地找買方經紀人。按照報紙上經紀人登出的賣房廣告去聯繫，你所聯繫到的人就是你的買方經紀人。有時買方經紀人和賣方經紀人可能是同一人。

4） 按揭貸款銀行（mortgage bank）。只要是貸款買房，就會涉及到貸款銀行。你可以直接找提供按揭的銀行聯繫，也可以通過貸款經紀人。

5） 按揭貸款銀行律師（bank’s attorney）。按揭貸款銀行律師是按揭銀行的法律代表。一般情況下，貸款人並不和按揭銀行直截打交道，而是和銀行的律師打交道。銀行律師由銀行或按揭經紀人找，但由買方付錢。大致是$600左右。

6） 按揭經紀人（mortgage broker）。按揭經紀人幫助貸款人向按揭貸款銀行申請按揭。通過經紀人申請按揭的主要好處是貸款人填一次申請表，經紀人就可以幫助向幾家銀行申請貸款，減少貸款人的麻煩。特別是房屋估價的費用，如果自己向銀行申請貸款，要向每一家銀行支付股價費。而找按揭經紀人則只需付一次。按揭經紀人一般從按揭銀行按貸款額的一定比例拿佣金。至於按揭經紀人是否向貸款人收取手續費則因人而異。按揭經紀人總是告訴貸款人說他們會盡力拿到條件最好的按揭，實際情況如何也是因人而異。我們的情況是沒有直接向按揭經紀人支付費用，貸款的條件（主要是利率）也還不錯。這裡所說的按揭經紀人包括mortgage broker和mortgage banker。理論上講，mortgage broker是單純的經紀人，自己沒有資金提供貸款，而mortgage banker比mortgage broker規模大，有可能自己提供貸款，但實際操作上差不多，畢竟banker不是bank。

7） 公寓董事會（board）。除非是sponsor賣房，否則能否成交的最後決定因素是board。只有經過board的批准，交易才能完成。

8） 公寓管理公司（management）。Coop一般雇用一個管理公司來管理公寓的日常事務。在買房過程中管理公司雖然不做任何決定，但很多事情可能要通過管理公司和board打交道。在sponsor賣房的情況下，管理公司很可能也是sponsor的代表。

9） 買方律師（buyer’s attorney）。買方律師是買方的法律顧問和代表，負責幫助買方審查各種法律文件，與賣方律師就合同條文進行磋商，並且安排最後的close。買方律師的費用差別很大，固定費用的從$600到$4000都有。考慮到這種交易本身金額不大，也不複雜，沒必要花很多錢。而且很有名的律師很忙，很可能把買房這種小事往後排，從而拖延時間。

7．房源資訊

買房時蒐集的房源資訊越多，越容易買到滿意的房子。現在是資訊時代，報紙的廣告，免費的房產資訊雜誌，互聯網上的各種房源資訊很多。我們在網上找房屋資訊時主要利用下面幾個網站： http://newyork.craigslist.org/有很多屋主自售的廣告。我們買的房子就是在這裡找到的。

8．關於按揭

由於多數人要借錢買房，貸款的問題就很重要。貸款的問題，一是能否借到，二是貸款的條件。要借到條件比較好的貸款，需要幾個條件。第一是身份。公民和綠卡都沒有問題。H1的問題也不大，一般可以拿到與公民和綠卡條件相同的貸款。當然，如果沒有合法身份，問題會有點麻煩。第二是信用歷史（credit report）。信用評分在660以上的應該沒有什麼問題，當然是越高越好。常用的信用評級公司有三家，Experian, EquiFax, TransUnion。任何一家的評分都可以。要在買房時保持較好的信用評分，在買房前一段時間需要注意以下幾個問題：

1） 不要頻繁申請信用卡。不論是有信貸機構頻繁察看你的信用記錄，還是信用卡申請被拒絕，都對信用評分不利。

2） 不要在信用卡上保持較高的餘額（50%以下）。

3） 不要往銀行賬戶存入大額款項，除非你能詳悉說明錢的來源（該不是借來蒙銀行的吧J）。

4） 不要借其他貸款，例如借款買車。

第三是收入。Queens的coop一般價格在25萬元以下，年收入在6~7萬元就基本符合貸款條件了。收入再高的不會買coop，而是會買condo了。

第四是現有資金。如前所述，銀行要考慮借款人有沒有足夠的錢支付首付和closing cost。如果房價20萬元，20%的首付是4萬元，加上3000元的closing cost，有45000元就足夠了。

如果你符合上面這些條件，那麼你基本上可以拿到條件比較好的按揭，否則就要準備接受比較高的利率。大致上不查收入和信用要多付半個到一個百分點的利息。

符合貸款資格後，下一個問題就是借哪種貸款。按揭貸款分固定利率（fixed rate）和浮動利率（adjustable rate）兩種，每種又有不同的期限。固定利率貸款的利率在借款時確定下來以後就不再變動，常用的期限有15年和30年兩種。浮動利率貸款的利率在借款時鎖定若干年，以後定期按照某一種市場利率調整。比如大通銀行（Chase）有一種 “10/1 LIBOR ARM”貸款，就是利率在簽約時鎖定10年，以後每一年根據LIBOR（倫敦銀行同業拆借利率）調整一次。一般說來，在目前這種美元利率看漲的情況下，儘管固定利率貸款利率較高，還是借固定利率貸款比較保險。但如果買房時就準備過幾年把房賣掉，可能借利率較低的浮動利率貸款比較好。例如寫本文時，大通的30年固定利率貸款的利率是5.875%，而鎖定三年的浮動利率貸款的利率是5.000%。每千元借款的月償還額相差0.55元。如果以20%的首付買20萬元的房子，30年固定利率貸款每月要多還87.55元。但問題是，房屋買賣的成本是很高的（一買一賣的直接成本大約是房價的10%），買房之後幾年就賣掉，恐怕不會留下什麼利潤。

與按揭貸款有關的另一個問題是買點數（discount point或簡稱point），即在貸款簽約時向銀行支付一筆錢（每一點支付貸款額的1%），從而相應降低貸款的利率。通常情況下30年固定利率貸款，每買一點，利率可以降低0.125個百分點。由於買點數是以增加簽約時的一次性付款降低以後每一期的還款，需要持有貸款較長時間才能使每個月省下的錢與買點數的費用持平。網上介紹買點數的文章一般這樣舉例。假設30年固定利率貸款$100,000，利率7.5%，每月還款$699.21。用貸款額的1%，也就是$1000買一點，利率降為7.375%，每月還款$690.68，每月減少支出$8.53，需要117（=1000/8.53）個月，也就是大約十年，才能持平。這種演算法固然簡單，卻沒有考慮到用於買點數的$1000如果不用來買點，而是儲蓄，可以帶來利息收入（所謂錢的時間價值）。如果存款利率是2%，則需要130個月才能持平。存款利率越高，達到持平所需要的時間也就越長。貸款時是否要買點數取決於你是否準備長期持有貸款，是否準備提前還款或再貸款（refinance）。

**關於按揭的簡單計算**

利用Excel軟體可以很方便的計算與按揭有關的數據。直接將下面例子中的式子拷貝粘貼到Excel中並適當改變有關數字就可以進行計算。

1） 每月還款額：30年固定利率貸款$100,000，年利率7.5%，每月還款$699.21

=PMT(7.5/100/12,30*12,100000)

2） 還清貸款所需時間：固定利率貸款$100,000，年利率7.5%，每月還款$699.21, 還清貸款所需時間（月）360

=NPER(7.5/100/12,-699.21,100000)

注意還款額前要有負號。

3） APR（annual percentage rate）：30年固定利率貸款$100,000，年利率7.5%，每月應還款$699.21。銀行收取的closing cost $2000，實際借款額$98,000，APR 8%

=((1+RATE(360,-699.21,98000))^12-1)*100

注意還款額前要有負號。

當幾個銀行提供不同的貸款利率和closing cost時，它們的APR更能反映貸款的真實成本。

9．Closing costs

前面提到購買住房時買方除了要支付房價款主要包括一下項目。

銀行律師費(bank's attorney fee)

銀行審查費(application fee/processing fee)

洪水檢查(flood check)

點數(point)

預收利息

以上這些費用貸款人並不直接支付給貸款銀行,而是在close時有貸款銀行從貸款額中扣除.由凈貸款額和每月還款額(由貸款額和名義利率計算)計算的利率就是所謂的APR(Annual Percent Rate).一般來說,APR比名義上的貸款利率更能準確表示貸款的成本.

估價費(Appraisal)

Lien search

UCC-1

這些費用由貸款銀行,貸款經紀人,或買房律師代第三方收取.

買方律師費



看房

看房是整個買房過程中最費時費力又極為重要的一部分。不斷地找房子，預約看房的時間，然後看房子，進行比較，評價，一次又一次地決定取捨，想買了又要討價還價，期間充滿了期望與失望，既害怕房子有問題而沒看出來又怕錯過好房子的擔心，和是否可以再殺下一千元錢的猜測，以及做出重大決定時的緊張。一定要有踏破鐵鞋的耐心，敢於殺價的狠心，和當機立斷，該出手時就出手的決心，才能買到稱心如意的房子。筆者是今年夏天用了三個月，看了一百個以上的房子才及其偶然地找到了現在買下的房子。有些人則看了兩百以上的房子。

根據筆者的經驗，住房是很複雜的商品，不實際看房，甚至不可能想清楚自己需要什麼樣的房子。因此在剛開始看房時，最好全家出動，凡是可能考慮的住房都看，但是只看不買，也就是進行市場調查。這樣看過二三十個房子以後，對市場上有什麼樣的房子，不同的房子有什麼特點，大致什麼價格，就會有一個大致的了解。這時候可以全家坐下來，總結回顧一下，重新確定買房計劃：在哪買房，買什麼房，可以接受的價格，等等。

下一步的看房就可以提高一些效率。很多房源只要打個電話問一下或看一下網上的房屋平面圖（floor plan），就可以排除。看房時也不一定全家出動，只要派一個代表就可以了。如果看到了比較理想的房子再全家一起看。

看房時需要特別注意的一些問題

房屋所在的社區的大環境，到公共交通工具的距離，房屋的大小這些問題一般不會被忽略，但下面這些問題也應當給與足夠注意。 (待續-- http://www.tycool.com/ )